اقاله بانکی

اقاله بانکی به این معناست که بدهکاری که وثیقه او در قبال بدهی به تملک بانک درآمده، با پرداخت بدهی خود (با محاسبه و به‌روزرسانی آن تا زمان اقاله) ملک را مجدداً تملک کند. بنابراین اقاله در نظام بانکی با آنچه در قانون مدنی بیان شده، تفاوت اساسی دارد. در ادامه به بررسی این مفهوم در قانون مدنی و نظام بانکی پرداخته می‌شود.

اقاله در قانون مدنی

طبق ماده 283 قانون مدنی، بعد از معامله، طرفین می‌توانند به تراضی آن را اقاله یا تفاسخ کنند. بنابراین اقاله گرچه خودش عقد است ولی موضوع، هدف و منظور از آن، برهم زدن عقد دیگری است که بین طرفین منعقد شده است و با برهم خوردن و انفساخ عقد، هریک از عوضین به جای قبلی خود برمی‌گردد و گرچه عقد از زمان اقاله از بین می‌رود ولی آثار و منافع آن تا زمان اقاله، معتبر و تابع عقد اصلی است. بنابراین اگر در هنگام اقاله، طرفین به جای استرداد عوضین قرارداد اولیه، توافق نمایند که مبلغی کمتر یا بیشتر از قرارداد اول، بین طرفین مبادله شود، اقاله نیست و قرارداد دیگری است که تابع مقررات اقاله نخواهد بود.

اقاله در اسلام خیلی مورد تأکید قرار گرفته و حضرت پیامبر (ص) می‌فرمایند که: «من آغال مسلماً (فی بیع) اقاله الله عثرته یوم‌القیامه» در مورد اثر اقاله هم گفته شده که اقاله دارای دو اثر مهم است یکی انحلال عقد و دیگری بازگشت آثار عقد. درنتیجه منافعی که از زمان عقد تا لحظه اقاله به دست آمده از آن خریدار است چرا که مالک عین بر منافع نیز مالکیت تبعی دارد و از زمان اقاله، مالکیت و منافع آن به فروشنده منتقل می‌شود.

اقاله در نظام بانکی

چندان مشخص نیست که اقاله بانکی دقیقاً ازچه زمانی مطرح شده و رواج پیدا کرد، ولی می‌توان آن را راهی برای جلوگیری از اجحافی دانست که به زعم عده‌ای، درنتیجه اجرای ماده 34 قانون ثبت (سابق) بر مشتری (راهن) وارد می‌شد.

ماده 34 قانون ثبت (قبل از اصلاحات سال 76) مقرر می‌داشت که اگر بدهکار سند رهنی در موعد مقرر بدهی خود را نپردازد، بستانکار می‌تواند از طریق دفترخانه تنظیم‌کننده سند، مبادرت به صدور اجرائیه نماید و پس از اینکه اجرائیه به بدهکار ابلاغ می‌شد، وی فرصت داشت که حداکثر ظرف مدت 8 ماه بدهی خود را بپردازد یا ظرف مدت 6 ماه، تقاضای حراج ملک را بکند. اگر بدهی پرداخت نمی‌شد یا تقاضای حراج واصل نمی‌شد، ملک مورد رهن با تنظیم سند انتقال اجرایی در قبال بدهی به بستانکار واگذار می‌شد و در اینجا ارزش وثیقه مورد توجه قرار نمی‌گرفت و از آنجایی که عموماً ارزش وثایق بیشتر از بدهی بود، عملاً بانک، ملکی که بیشتر از طلب وی ارزش داشت را تملک می‌کرد.

البته در همان مقررات، مکانیسم قانونی برای بدهکار وجود داشت که بتواند قبل از 6 ماه تقاضای حراج کند و همین مسئله شبهه اکل مال به باطل را رفع می‌کرد. این مقررات در سال 76 اصلاح شد و طبق مقررات جدید، پس از صدور اجرائیه، مورد رهن ارزیابی شده و سپس به قیمت کارشناسی مزایده گذاشته می‌شود و از حاصل فروش طلب بستانکار پرداخت می‌شود.

 ظاهراً اقاله بنا به 4 دلیل منطقی در سیستم بانکی پدیدار شد:

1. جلوگیری از اجحاف به بدهکار به واسطه تملک مورد رهینه به قیمتی کمتر از ارزش واقعی آن،
2. توجه به عدالت و انصاف در سیستم بانکی (بانکداری اخلاقی)،
3. توجه به کارکرد اصلی سیستم بانکی در تأمین مالی بخش‌های مختلف و دریافت اصل و متفرعات؛ در این زمینه بر این نکته تأکید می‌شد که بانک با پرداخت وام یا تسهیلات، بایستی سود و بهره متعلقه در طول مدت قرارداد و جرایم تأخیر را برای دوران پس از سررسید دریافت دارد و گرفتن رهن و وثیقه هم برای این است که بانک از وصول و حصول مبالغ یادشده اطمینان حاصل کند، ولی در هر حال هدف اصلی سیستم بانکی در این فرایند نباید فراموش شود،
4. کاهش ریسک تبدیل مطالبات نقدی به املاک و اموالی که به تناسب وضعیت اقتصادی ممکن است که قابلیت و سرعت نقدشوندگی لازم را نداشته باشند. اگر بانک به جای دریافت وجه نقد و مطالبات نقدی خود، اموال و املاک مشتریان را تملک کرده و در اختیار بگیرد، کمبود نقدینگی می‌تواند قدرت پرداخت بانک را به خطر اندازد و همین مسئله ریسک‌های زیادی را به بانک تحمیل کرده و می‌تواند سرمنشأ ایجاد بحران برای بانک باشد.

مفهوم اقاله در نظام بانکی

اقاله بانکی به این معناست که بدهکاری که وثیقه او در قبال بدهی به تملک بانک درآمده، با پرداخت بدهی خود (با محاسبه و به‌روزرسانی آن تا زمان اقاله) ملک را مجدداً تملک کند. بنابراین اقاله در نظام بانکی با آنچه در قانون مدنی بیان شده، تفاوت اساسی دارد.

در قانون مدنی در هنگام اقاله بایستی عوضین به جای قبلی خود بازگردند و مازاد بر آنچه به موجب عقد مبادله شده، نمی‌تواند در اقاله بین طرفین ردوبدل شود؛ اما در بانک‌ها در هنگام اقاله چنین اتفاقی می‌افتد چرا که ملک در قبالمطالبات بانک در تاریخی مشخص به تملک درآمده است و مدتی بعد (هرقدر که باشد) بانک می‌خواهد ملک را با دریافت مطالبات خویش مسترد دارد. در این زمان قطعاً مطالبات بانک بیشتر از زمان تملک است (به واسطه محاسبه جرایم تأخیر از زمان تملک تا زمان اقاله) و همین وجه و نه مبلغی که در زمان تنظیم سند انتقال اجرایی محاسبه شده، برای انجام اقاله بین طرفین ردوبدل می‌شود.

شرایط و ضوابط اقاله بانکی

ظاهراً قدیمی‌ترین مقرره‌ای که در مورد اقاله بانکی وجود دارد، مربوط به سال 1363 است. در آن زمان با ملی شدن بانک‌ها، تمامی بانک‌ها دولتی بودند و برای اداره این بانک‌ها نیز قانون اداره امور بانک‌ها مصوب شورای انقلاب حاکم و عالی‌ترین مرجع تصمیم‌گیری در بانک‌های دولتی نیز مجمع عمومی بانک‌ها بود (ماده 3 و بعد قانون اداره امور بانک‌ها).

 مجمع عمومی بانک‌ها به موجب مصوبه مورخ 5/7/63 خود مقرر کرد که چنانچه وثایق تملیکی بانک‌ها املاک مسکونی باشد، بانک‌ها موظفند در صورت تقاضای مالک یا قائم‌مقام وی، ملک را به مالک اقاله نمایند، مشروط بر اینکه:

1. عین ملک در ملکیت بانک باشد،
2. کلیه مطالبات و متفرعات متعلقه تا زمان اقاله وصول شده باشد،

در سال 69 و به موجب مصوبه مورخ 12/10/69 مجمع عمومی بانک‌ها یک بند به شرایط اقاله بانکی اضافه شد:

3. در صورتی که واحد یا ملک مسکونی مورد اقاله تنها مایملک مسکونی در تصرف متقاضی باشد.

به این ترتیب اولین مقرره در مورد اقاله در املاک رهنی که در اجرای قانون ثبت به تملک بانک درمی‌آمد، پا به عرصه وجود گذاشت و در طول سالیان گذشته نیز به طور مرتب توسط سیستم بانکی اجرا می‌شد. البته این مقرره ناظر به املاک مسکونی بوده و اجرای آن توسط بانک‌های دولتی الزامی است، ولی در سایر موارد نیز بانک‌ها با تصویب هیئت‌مدیره خود املاک غیرمشمول مصوبه مجمع عمومی بانک‌ها را که الزامی در پذیرش اقاله آنها نداشتند، اقاله می‌کردند و از این جهت مصادیق اقاله به دو دسته تقسیم می‌شد:

1. مواردی که طبق مصوبه مجمع عمومی بانک‌ها و با احراز شرایط، بانک موظف به پذیرش اقاله بود،
2. مواردی که به واسطه عدم وجود شرایط مندرج در مصوبه مجمع عمومی بانک‌ها، پذیرش اقاله الزامی نبود و هر بانک بنا به تصویب هیئت‌مدیره خود در این خصوص تصمیم می‌گرفت.

بیشتر بخوانید: اقاله در واحدهای تولیدی؛ چندگونگی و ابهام در مقررات اقاله در نظام بانکی

تکلیف اقاله پس از آیین‌نامه نحوه واگذاری

 این آیین‌نامه دربردارنده تکالیفی در مورد واگذاری املاک بانک‌ها است و با توجه به بند ب ماده 1، احکام آن مختص بانک‌های دولتی است:

1. به موجب ماده 4 آیین‌نامه بانک‌ها مکلف‌اند کلیه دارایی‌های غیرضرور را پس از ارزیابی توسط کارشناس از طریق مزایده به فروش برسانند. دارایی‌های غیرضرور موضوع این ماده دربندهای 1 و 2 قسمت الف ماده 1 آیین‌نامه مشخص شده‌اند که شامل اموال تملیکی و اموالی است که عملاً در فرایند عملیات بانک مورد استفاده مستقیم قرار نمی‌گیرند،
2. طبق تبصره 7 ماده 4 در مورد املاک تملیکی به شرط خرید نقدی، حق تقدم با مالک قبلی است،
3. طبق ماده 5 بانک‌ها می‌توانند دارایی غیرضرور خود را با کارشناسی و برگزاری مزایده از طریق شرکت‌های لیزینگ وابسته به خود، با انعقاد عقد اجاره به شرط تملیک با مدت بازپرداخت حداکثر 36 ماه واگذار کنند،
4. طبق تبصره 2 ماده 8، چنانچه قبل از فروش وثایق، مشتری کل مطالبات بانک شامل اصل، سود، جرایم مترتبه را تأمین نماید، بانک موظف به فک و اعاده وثیقه خواهد بود (اقاله) در این صورت بانک حق هیچ‌گونه تقسیط یا بخشودگی را نخواهد داشت.

لازم به ذکر است که طبق مفاد ماده 8 آیین‌نامه، بانک‌ها موظفند در صورت درخواست کتبی مشتری پس از سررسید بازپرداخت اقساط، وثایق را از طریق مزایده به فروش رسانیده و پس از کسر مطالبات خود، مازاد احتمالی را به مشتری مسترد نماید. در ادامه همین ماده تصریح شده که بانک از تاریخ درخواست مشتری حق دریافت جریمه و سود اضافی را نخواهد داشت.

سؤال اینجاست که آیا با وضع مصوبه یادشده، اقاله املاک تملیکی در سیستم بانکی ممنوع شده است؟ در این خصوص مراتب زیر قابل توجه است:

• آیین‌نامه نحوه واگذاری دارایی‌های غیرضرور در 30/10/86 و قبل از اصلاح ماده 34 قانون ثبت به تصویب هیئت‌وزیران رسیده است. اصلاحیه ماده 34 قانون ثبت در 29 بهمن سال 1386 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده و در 8/12/86 به تائید شورای نگهبان رسید (البته تا زمان تصویب آیین‌نامه جدید اجرای اسناد رسمی در شهریور سال 1387، به اجرا گذاشته نشد)،
• ماده 8 آیین‌نامه ترتیبی غیرقابل اجرا را در مورد وثایق بانکی اعلام کرده است. بی‌شک عبارت وثایق در متن ماده 8 آیین‌نامه، به معنای وثایق و رهینه‌های بانکی است و معنای دیگری ندارد. علت غیرقابل اجرا بودن ماده 8 نیز آن است که فروش مال مورد وثیقه توسط بانک مستلزم آن است که مشتری جهت انجام این امر به بانک وکالت دهد و مقررات خاصی که در این باب وجود دارد، اعطای وکالت نسبت به اسناد رهنی را ممنوع اعلام کرده است (بند 7-7 قانون بودجه سال 1391 و بند ب ماده 19 قانون رفع موانع تولید رقابت‌پذیر و نظریه مشورتی شماره 967/8 مورخ 18/2/90 اداره حقوقی دادگستری)،
• تبصره یک ماده 8 آیین‌نامه در فرض عدم ارائه پیشنهاد توسط مشتری برای فروش مال مورد وثیقه، مقرر کرده که بانک بایستی نسبت به ارسال اخطاریه اقدام کرده و در نهایت طبق بخشنامه شماره 9427/86/1 مورخ 10/9/86 رئیس قوه قضائیه نسبت به تملک مورد وثیقه اقدام و پس از فروش آن و کسر مطالبات خود، بقیه را به مشتری بازگرداند،
• تبصره 2 ماده 8 در ادامه حکم تبصره 1 که ناظر به تملک وثیقه و فروش آن است مقرر کرده که اگر قبل از فروش وثیقه (که در اینجا به تملک بانک درآمده است)، مشتری کل مطالبات بانک را تأمین نماید، بانک موظف به فک و اعاده وثیقه خواهد بود (اقاله).

چند دلیل محکم وجود دارد که حکم تبصره 2 ناظر به ممنوعیت اقاله در سیستم بانکی نیست:

اولاً: مفاد تبصره 1 ماده 8 به هیچ‌وجه اجرایی نشد. این تبصره مقرر کرده که وثیقه در اجرای بخشنامه رئیس قوه قضائیه تملک گردیده و به فروش برسد. متن بخشنامه مورخ 10/9/86 که باعث توقف اجرای ماده 34 قانون ثبت و تعویق پرونده‌های اجرایی به مدت 10 ماه گردید، مقرر می‌داشت:

«نظر به اینکه بر اساس نظریه شماره 4849 مورخ 19/9/64 فقهای محترم شورای نگهبان قانون اساسی، ماده 34 قانون ثبت مصوب 18/10/51 از لحاظ واگذاری کلعین مرهونه به مرتهن در صورتی که قیمت آن بیشتر از دین باشد، مغایر با موازین شرعی تشخیص داده شده است، لذا آن قسمت از ماده مذکور که واگذاری مال مرهون به بستانکار را بدون در نظر گرفتن قیمت آن و میزان بدهی مجاز شناخته است قابلیت اجرا ندارد و ادارات ثبت اسناد و املاک مکلف‌اند در صورت نبودن خریدار با توجه به عمومات بالأخص ماده 781 قانون مدنی از طریق برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به مرتهن مسترد نمایند».

علت عدم اجرای بخشنامه یادشده این بود که سازوکار اجرایی آن در آیین‌نامه اجرای اسناد رسمی پیش‌بینی نشده بود و حدود 2 ماه پس از صدور بخشنامه یادشده نیز اصلاحیه ماده 34 قانون ثبت به تصویب مجلس رسید و بخشنامه نیز سالبه به انتفاء موضوع گردید.

ثانیاً: تبصره یک ماده 8 مقرر کرده که بانک‌ها می‌توانند در اجرای بخشنامه رئیس قوه قضائیه نسبت به تملک وثیقه اقدام کرده و با فروش آن نسبت به وصول مطالبات خود اقدام نمایند. این تبصره با برداشت نادرست از ماده 8 امکان تملک وثیقه توسط بانک را بیان کرده و البته مقرر کرده که بانک بایستی وثیقه را به فروش رسانیده و پس از فروش، صرفاً حق دارد میزان مطالبات خود را از حاصل فروش برداشت کرده و نسبت به مابقی حاصل فروش حقی ندارد.

ثالثاً: تبصره 2 ماده 8 در ادامه تبصره 1 و با فرض تحقق حکم مندرج در آن (یعنی تملک وثیقه توسط بانک) آمده است و حکمی کلی ندارد چرا که:

1. منطق قانون‌گذاری اقتضاء می‌کند که احکام قانون به ترتیب بیان شوند و هرکدام مترتب بر دیگری باشند، لذا طبیعی است که حکم تبصره 2 در ادامه تبصره 1 و برای توضیح و تشریح احکام قبلی آمده باشد،
2. عبارت اقاله که در وسط تبصره 2 آمده است با توجه به مفهوم و معنای بانکی آن، دلالت بر موردی دارد که مالی به تملک بانک درآمده و بانک قصد دارد مالکیت ملک تملک شده را به مشتری مسترد دارد،
3. اگر حکم تبصره 2 ماده 8 را ناظر به وثیقه بدانیم، این حکم بیهوده خواهد بود؛ زیرا احکام قانونی موجود در زمان وضع و تصویب آیین‌نامه، به روشنی و صراحت حق بدهکار برای پرداخت بدهی و فک وثیقه را به رسمیت می‌شناختند و حتی تبصره 1 ماده 34 مکرر قانون ثبت نیز مقرر می‌داشت بدهکار می‌تواند بدهی خود را در صندوق ثبت تودیع کرده و فک وثیقه را از اداره ثبت درخواست کند. لذا نیازی به وضع مقرره‌ای در مورد آزادسازی وثایق پس از پرداخت بدهی وجود نداشت و این مسئله در سیستم بانکی خیلی بدیهی است،
4. در فرضی که وثایق هنوز به تملک بانک درنیامده و بدهی مشتری در دفاتر بانک باقی است، طبق ضوابط بانکی از جمله ماده 4 آیین‌نامه وصول مطالبات سررسید گذشته که در سال 86 به تصویب رسیده، بانک‌ها حق بخشودگی جرایم رادارند؛ لذا فرض عدم امکان بخشودگی جرایم صرفاً ناظر به جایی می‌تواند باشد که ملک مورد وثیقه به تملک بانک درآمده باشد.

لذا مقررات آیین‌نامه واگذاری دارایی‌های غیرضرور ممنوعیتی برای اقاله بانکی ذکر نکرده و از طرفی مصوبه مجمع عمومی بانک‌ها در مورد ضرورت اقاله در خصوص املاک مسکونی نیز کماکان معتبر بوده و نه مجمع یادشده و نه سایر مراجع قانونی تاکنون بی‌اعتباری آن را اعلام نکرده‌اند.

منابع

• کاتوزیان، ناصر، قواعد عمومی قراردادها، جلد پنجم، شرکت سهامی انتشار، چاپ دوم 1376
• کاتوزیان، ناصر، مقدمه علم حقوق و مطالعه در نظام حقوقی ایران، انتشارات گنج دانش، چاپ 111
• مسعودی، علیرضا، رهن تجاری و مدنی، وحدت و تعدد مقررات حاکم، مجموعه مقالات اهدایی به دکتر حسنعلی درودیان، شرکت سهامی انتشار، چاپ اول 1395
• مقیمی، محمدرضا، تحلیل و بررسی ابعاد حقوقی توقف بانک‌ها در حقوق ایران و انگلیس، انتشارات مجد، چاپ اول 1394
• www.eshia.ir
• www.wikifegh.ir